Un importante modifica della legge sulle successioni pone fine alle incertezze ‘legali’ sulle donazioni. Così almeno si può dedurre dall’accoglienza riservata dai tecnici ai cambiamenti intervenuti. La riforma introdotta con la Legge 18 dicembre 2025 n. 182 è stata definita da più parti come un intervento di portata storica, perché va a modificare per la prima volta dopo oltre ottant’anni uno dei meccanismi più delicati del diritto successorio italiano: la circolazione dei beni di provenienza donativa.
Non è un caso che alcuni osservatori abbiano parlato di un vero ‘cambio di paradigma’ nella tutela dei legittimari e nella stabilità dei trasferimenti immobiliari. Una evoluzione che porrebbe fine a quel clima di perenne incertezza che per decenni ha reso la donazione una scelta giuridica considerata rischiosa e talvolta persino sconsigliata.
Sistema più europeo
La riforma risponde a un’esigenza emersa nel tempo e sottolineata da notai, avvocati, accademici e operatori immobiliari. Che hanno denunciato a lungo gli effetti paralizzanti della disciplina prima vigente, caratterizzata dalla possibilità per i legittimari lesi di recuperare il bene donato anche se questo era stato nel frattempo venduto a un terzo in buona fede.
Quello precedente era un meccanismo ‘protettivo’ costruito nel 1942, in un contesto sociale e patrimoniale profondamente diverso. E che aveva finito col generare diffidenza e costi elevati, rallentando la libera circolazione dei beni immobili.
La legge 182/2025 realizza dunque un passaggio epocale, perché elimina la componente di rischio reale associata alle donazioni e la sostituisce con un sistema più moderno, più prevedibile e più vicino alle soluzioni adottate in altri Paesi europei. Il legislatore ha posto al centro dell’intervento un obiettivo chiaro: garantire la tutela dei legittimari senza compromettere la stabilità del traffico giuridico e senza trasformare gli acquirenti in soggetti potenzialmente esposti a future rivendicazioni.
Cosa è davvero cambiato
Il cuore della riforma sta nell’abolizione dell’azione di restituzione contro i terzi acquirenti. Nella disciplina precedente, se un legittimario riteneva lesivo delle proprie quote un atto di donazione compiuto dal defunto, poteva dapprima chiedere la riduzione. E poi, qualora il donatario non avesse beni sufficienti per soddisfare la quota di legittima, poteva rivolgersi addirittura all’acquirente del bene e pretenderne la restituzione, purché non fossero trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione. Questo meccanismo aveva come conseguenza la creazione di un’ombra permanente sugli immobili provenienti da donazione, rendendo ogni successiva alienazione potenzialmente instabile.
Terzi acquirenti salvi
Dal 18 dicembre 2025, questo scenario è definitivamente superato. La riforma stabilisce che i legittimari non possono più agire contro i terzi acquirenti e che la loro tutela si sposta sul piano puramente obbligatorio. Possono cioè rivendicare un credito nei confronti del donatario, ma non più il bene in sé. Si tratta di una scelta che allinea l’Italia ai modelli più evoluti del diritto successorio europeo e che elimina, in un colpo solo, il principale fattore di insicurezza che aveva sempre contraddistinto questo ambito.
A ciò si aggiunge la modifica dell’art. 561 c.c., che sopprime il principio della cosiddetta “purgazione” delle ipoteche. Prima della riforma, se il legittimario otteneva la restituzione del bene, pesi e ipoteche apposti dal donatario si cancellavano automaticamente. Oggi, invece, rimangono pienamente efficaci, un altro elemento che contribuisce a stabilizzare il sistema e a renderlo più coerente con le esigenze del mercato.
Gli effetti pratici sul mercato e sugli operatori
Gli effetti concreti della riforma si avvertono soprattutto nel settore immobiliare e nel credito. Per anni, infatti, gli immobili donati erano considerati ‘problematici’.
Le compravendite erano lente e difficili, gli acquirenti diffidenti e le banche restie a concedere mutui su beni soggetti a rischio di restituzione. Ora il quadro cambia radicalmente: gli immobili provenienti da donazione diventano immediatamente e pienamente commerciabili, privi di rischi di rivendicazione e dunque molto più appetibili per gli acquirenti.
I dati e i commenti diffusi dalle associazioni notarili sottolineano come la maggiore stabilità giuridica possa tradursi in un incremento significativo delle transazioni e in una maggiore fluidità del mercato.
La riforma dovrebbe anche facilitare l’accesso al credito. Eliminato il rischio per gli istituti finanziari, le banche potranno tornare a considerare gli immobili provenienti da donazione come garanzie solide e pienamente idonee, contribuendo così a sbloccare una parte importante del mercato ipotecario che negli ultimi anni era rimasta penalizzata.
Più spazio alla pianificazione anticipata
La riforma nasce dunque dall’esigenza di restituire stabilità alla circolazione dei beni e di adeguare la disciplina a una realtà socio-economica mutata, nella quale la donazione è divenuta uno strumento sempre più utilizzato nelle strategie patrimoniali delle famiglie italiane. L’intervento legislativo risponde inoltre a un processo di modernizzazione che avvicina l’Italia ai modelli europei, nei quali la tutela dei legittimari si fonda su strumenti obbligatori e non sulla compressione dei diritti dei terzi.
Sul piano sociale, la riforma incide sulla dinamica delle scelte patrimoniali delle famiglie. Donare in vita non è più percepito come un gesto potenzialmente rischioso per l’equilibrio successorio, e questo libera spazio alla pianificazione anticipata, riducendo conflitti e incertezze. Le donazioni tornano a essere uno strumento utile per organizzare il passaggio generazionale, distribuire risorse e costruire percorsi di sostegno all’interno della famiglia senza compromettere le future scelte testamentarie.
Nuovo scenario per i lasciti testamentari e la filantropia
È proprio in questo contesto che emergono con forza i riflessi della riforma sui lasciti testamentari e sulla filantropia. Se la disciplina precedente rendeva complessa la coesistenza tra donazioni in vita e lasciti filantropici, la nuova normativa libera invece un margine molto più ampio per la progettazione di programmi di eredità solidale.
La ragione è semplice: l’eliminazione dell’azione di restituzione e la stabilizzazione del ruolo del donatario permettono di separare nettamente ciò che viene donato in vita da ciò che viene lasciato mortis causa. Gli enti beneficiari di lasciti possono così confidare in un patrimonio più stabile e prevedibile, non soggetto a improvvisi rientri forzati di beni donati molti anni prima agli eredi.
Questo mutamento rafforza l’intero settore del ‘legacy giving’. Le famiglie possono destinare in vita determinati asset ai discendenti e riservare al momento della morte quote del patrimonio a fondazioni, enti del terzo settore, università e iniziative filantropiche, con la certezza che tali scelte non saranno invalidate da conflitti successori legati a donazioni pregresse.
La riforma favorisce anche la creazione di strumenti filantropici strutturati, come fondi dedicati o fondazioni familiari, perché consente di stabilire in modo chiaro quali beni faranno parte del patrimonio destinato all’ente e quali rimarranno nella disponibilità dei successibili.
In questa architettura più moderna, il ruolo del notaio diventa centrale non solo nella gestione tecnica degli atti, ma come consulente strategico per le famiglie che intendono integrare eredità familiare e impegno filantropico. La maggiore chiarezza normativa consente loro di progettare soluzioni in cui la filantropia non è più un ‘agente di rischio’, ma un elemento strutturale della trasmissione della ricchezza.
Oltre al notaio, una figura sempre più essenziale è quella dell’avvocato, professionista nevralgico nel meccanismo successorio, anche alla luce della recente riforma.
Il ruolo di notai e avvocati
Gli avvocati in molti contesti e molte situazioni, specie quelle più delicate e complesse, svolgono un ruolo decisivo, che anticipa e facilità l’intervento del notaio, che si trova a confermare/controllare un assetto successorio già definito o ad integrarlo. Così sul quadro sociale e del lavoro è sempre più frequente registrare la presenza di studi legali che si occupano solo di pianificazione successoria e di gestione del patrimonio nei passaggi generazionali.
